המשפחה התרחבה, ההכנסה המשפחתית עלתה ואתם מתכננים לרכוש דירה גדולה יותר ולשדרג את רמת חייכם? המאמר הזה בדיוק בשבילכם. 60-70 אלף משפחות בשנה מחליפות את הדירה הקיימת בדירה מרווחת וגדולה יותר, ומשדרגים את רמת חייהם. קבוצה זאת נקראת "משפרי דיור". ההבדל היחיד בין תנאי משכנתה למשפרי דיור לבין משכנתה לדירה ראשונה היא של משפרי דיור ניתן לקבל עד 70% מימון משווי הנכס, בניגוד ל-75% בדירה ראשונה. אך עם זאת, קיימים מספר היבטים חשובים שחייב להכיר ויכולים לסייע ולהקל על תהליך השדרוג של רמת חייכם.
בהלוואת משכנתה השעבוד הינו ספציפי על נכס מסויים, ולכן תצטרכו "להעביר" את השעבוד לנכס החדש. ישנם מספר אפשרויות לעשות זאת, והן תלויות במתווה העסקה – מכירת הנכס הקיים ולאחר מכן רכישת הנכס החדש, וההפך.
במקרה ובו נתמכרו את הנכס הקיים לפני רכישת הנכס החדש קיימות שתי אפשרויות למימון העסקה. האפשרות הראשונה היא סילוק המשכנתה הקיימת ולקיחת משכנתה חדשה על הנכס הנרכש, במקרה זה קונה הנכס הישן יסלק את המשכנתה הקיימת.
האפשרות השניה היא גרירת המשכנתה הקיימת, קרי העברת המשכנתה מהנכס הישן אל הנכס החדש, במצב זה המשכנתה תעבור בשלמותה על כל התנאים שלה לנכס החדש. גרירת משכנתה הינה פתרון טוב כאשר המשכנתה העל הנכס הישן ניתנה בתנאים טובים יותר מתנאי השוק בתקופת הגרירה, אך במקרה ונצטרך להגדיל את המשכנתה לטובת רכישת הנכס החדש, נהיה כבולים לבנק ממנו נלקחה המשכנתה המקורית, וככל הנראה הריביות על התוספת למשכנתה יהיו גבוהות. מה קורה אם מכרתם את הנכס הקיים וטרם מצאתם נכס חדש? כספי המשכנתה יופקדו ב"פקדון גרירה", תמשיכו לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתה, וברגע שתמצאו נכס חדש, המשכנתה תועבר אליו.
במקרים בהם רוכשים את הנכס החדש לפני מכירת הנכס הקיים, קיימות גם שתי אפשרויות למימון העסקה. ההאפשרות הראשונה הינה הלוואת גישור. הלוואת גישור הינה הלוואה שנועדה לגשר על פער בתזרימי המזומנים של הלווה, והיא מיועדת לתקופה קצרה ומתוכננת כך שעד תום תקופת הגישור הלווה ישלם רק ריביות והצמדה, ובתום תקופת הגישור יחזיר את קרן ההלוואה בשתלום אחד. בעזרת הלוואת הגישור נרכוש את הנכס החדש, וכאשר נמכור את הנכס הקיים, נחזיר את הלוואת הגישור. הלוואת גישור היא בהחלט פתרון טוב ויעיל כאשר אתם מתקשים למכור את הנכס הקיים, ולא רוצים לפספס את העסקה החדשה. אך חשוב לתכנן את הלוואת הקישור בזהירות וקפידה בכדי להצליח ולהחזיר את כולה בהצלחה וללא פיגורים.
האפשרות השניה היא לקיחת משכנתה חדשה על הנכס החדש, בנוסף למשכנתה על הנכס הקיים, ולשם את החזרי שתי המשכנתאות במקביל, מה שיכול להתאים ללווים בעלי הון עצמי בדמות מזומן המספיק לעמידה בתנאי הסף למשכנתה חדשה למשפרי דיור, אל בהחלט יכול להכביד על הכיס, ולכן פתרון זה אינו מומלץ כלל.
חשוב לזכור שהמשכנתה תממן רק את רכישת הנכס, וכתלות בגובה ההון העצמי שלכם, גם את שיפוץ הנכס במידה ותרצו בכך. ההוצאות הנלוות לעסקה כגון עמלת תיווך, שכר טרחת עור הדין, והובלת תכולת הבית לנכס החדש, לא יממונו על ידי המשכנתה, ולכן יש להתחשב בהוצאות אלה בעת התכנון הכלכלי של העסקה. תכנון כלכלי נכון ומוקפד יהפוך את תהליך שיפור הדיור לתהליך מוצלח, יעיל, מהיר וקל יותר, אך תכנון כלכלי בטווח הקצר בו נבצע את העסקה אינו מספיק. התכנון הכלכלי חייב להיות גם לטווח הארוך, תכנון אשר יעזור לכם להבטיח את פרעון המשכנתה בהצלחה ,ללא פיגורים והפתעות מיוחדות, הנובעים משינויים בתנאי המשק ושינויים בהכנסה החודשית ובתא המשפחתי. לכן, תכנון כלכלי הינו המפתח לעסקת שיפור דיור מוצלחת – אשר תוביל לשיפור רמת החיים שלכם, ממש כמו שאתם רוצים.
כאן בשבילכם,
צ'ילי משכנתאות
