אנחנו יודעים, נכס נדל"ני יכול להיות מאוד מאוד מניב, בייחוד בנסיבות מסוימות. יש אפשרות לרכוש דירה למטרת מגורים, ויש אפשרות לרכוש אותה למטרת השקעה. כלומר, על מנת לבסס בה שוכרים שישלמו דמי שכירות, ו/או למכור אותה ברווח במועד מאוחד יותר. יש לציין, כי כשזה נוגע למשכנתא – יש הבדלים בין זו שנועדה לממן דירת מגורים ראשונה לבין זו שנועדה לממן דירה להשקעה (אולי אפילו דירה 2 ואילך). ייעוץ משכנתה לדירה להשקעה יכול לסייע בהבנת ההבדלים והניואנסים ויצירת עסקה פיננסית מותאמת (במידת האפשר) לצרכים של המעוניינים בה.
משכנתא, היא מוצר פיננסי. הבנק אומר, אנחנו ניתן לך כסף.
אנחנו נשמח, בתמורה, לקבל ריביות כתשלום על הכסף הזה.
למעשה, משכנתא תהיה לך הלוואה בתנאים מועדפים יותר, באופן יחסי – כי נבקש שתשאיר ערבונות. כמו ביטוח חיים ושעבוד הדירה.
ובכך, נפרגן לך עם ריבית נמוכה יותר באופן יחסי. בקיצור, משכנתא היה אוסף של הלוואות, אשר יחדיו נקראות תמהיל המשכנתא.
ויחדיו, מהוות סכום של מאות אלפי שקלים, ואף מיליונים – על מנת לרכוש נכס נדל"ני.
לפחות כשזה נוגע למשכנתא "רגילה", כי ישנן משכנתאות אשר גמישות יותר בעניין מה שהן מממנות.
במסגרת ייעוץ משכנתה לדירה להשקעה, ניתן ללמוד, כי הבנקים מובלים בידי הנחיות ורגולציות בנק ישראל.
ועל פי כן, ישנן תקרות מימון עבור סוגי דירות שניתן לקבל עבורן משכנתא. הדבר יכול להשפיע על ההון העצמי הנדרש פר עסקה.
אם כי, יש אנשים שיודעים כמה הם רוצים לממן וכמה הון עצמי להביא, בלי קשר לנכונות של הבנק לממן את היתר.
בכל אופן, אחוזי המימון של הבנק, יתבססו על אחוזי המימון שהוא רוצה למעשה להעניק לטובת העסקה, כמו גם יוגבלו בידי הנחיות בנק ישראל פר הקשר נתון. ונסביר זאת בהמשך.
במסגרת ייעוץ משכנתה לדירה להשקעה ניתן ללמוד, כי רשויות הגביה במדינת ישראל, כמו גם בנק ישראל – אומרות דבר או שניים בהתבסס על סוג העסקה הקיימת. לדוגמה, אם מדובר בדירה ראשונה, יכול להיות שהמס שרשויות הגבייה יבקשו, כמו גם אחוזי המימון המאושרים בידי בנק ישראל – יהיו שונים מזה המוצעים עבור דירה שנייה ואילך. על כן, ההתחשבות היא בכמות הדירות. מי שמתכוון לרכוש דירה ראשונה ולעשות בה שימוש למטרות השקעה, יזכה לעשות זאת עבור התנאים המוצעים עבור רכישת דירה ראשונה.
כלומר, הן אלמנטי המס והן אלמנטי המימון יהיו תקפים נא עבור רכישת דירה ראשונה. במילים אחרות, התנאים יהיו אולי נדיבים ורחבים יותר, בהשוואה לרכישת דירה 2 ואילך.
אם יש כוונה לרכוש דירה 2 להשקעה, אפשר לגלות כי המס יהיה שונה, ואחוזי המימון יהיו קטנים יותר בהתאם. שכן, דירה 2 ואילך, עלולה להיות מוגדרת כדירה להשקעה.
אך כל מקרה לגופו. וניתן לקבל ייעוץ משכנתה לדירה להשקעה על מנת להבין את הניואנסים המעורבים פר עסקה.
על כן, ייעוץ משכנתה לדירה להשקעה יכול לעזור לנו להבין, אילו הצעות אפשר שהבנק יכול להניב עבור מימון רכישת דירה להשקעה.
לדוגמה, אם מדובר ברכישת דירה ראשונה, התנאים יכולים להיות שונים בהחלט מאלו הנתונים עבור רכישת דירה 2.
וזאת, בין היתר, על בסיס הנחיות בנק ישראל. אחוזי המימון פר עסקה, יהיו שונים הם.
לא רק כי אפשר שהבנק מעוניין להעניק אחוזי מימון שונים בתקופות זמן שונות, אלא כי תקרת המימון עבור דירה 2 ואילך נמוכה יותר מזו עבור דירה ראשונה.
לפחות, כל עוד הנחיות אלו נמצאות בתוקף.
מה כל זה אומר? ובכן, נניח כי מדובר על רכישת דירה ראשונה. גם אם היא להשקעה, בתאכלס, תקרת אחוזי המימון תעמוד על 75 אחוזים.
במילים אחרות, הלווה יתבקש לספק לפחות 25 אחוזים מערך רכש הדירה. דירה שנייה ואילך, תאפשר משכנתא עם תקרת מימון של 50 אחוזים.
על כן, הלווה יתבקש לספק לפחות 50 אחוזים מערך רכש הדירה, כהון עצמי. ואילו, יש סוג נוסף של משכנתא, אשר משלב בין העולמות, במידת מה.
נניח כי יש באמתחתנו דירה, שאולי כבר משומשת למטרות דיור.
אם ברצוננו לשדרג את מצב המגורים, דהיינו להחליף את הנכס, לנכס חדש – ואף לעשות בו שימוש למטרות השקעה – ניתן לקבל משכנתא למשפרי דיור. במקרה זה, עם השלמת התהליך, בעלי הנכס נשאר עם אותם מספר נכסים שהיו לו, לפני שהתחיל את התהליך: נכס אחד.
הנכס הקודם נמכר, והנכס הבא נרכש. במקרה זה, הבנק יעניק עד 70 אחוז מימון, והלווה יוכל לספק לפחות 30 אחוז מערך רכש הדירה כהון עצמי.
במסגרת ייעוץ משכנתה לדירה להשקעה אפשר לדבר על מטרת ההשקעה. באופן כללי, ניתן להניח, כי תקופת ההשכרה של הנכס תהיינה ארוכה מתקופת המשכנתא. מעבר לכך, שתקופת ההשכרה של הנכס (באם מדובר בדירה להשקעה שמתכוונים להשכיר לשוכרים ולקבל דמי שכירות בהתאם), אמורה לכסות, לפחות באופן חלקי את תשלומי המשכנתא.
במסגרת הייעוץ, כאפשר שיצוין שאחד התנאים לקבלת המשכנתא הינו שיעור ההחזר החודשי – שאין בו מלעלות על רבע מסך ההכנסות נטו של המבקשים. תוך ניכוי של הלוואות שאולי קיימות ופעילות.
במילים אחרות, אנחנו רוצים לבחון את ההיתכנות הכלכלית של עסקת הנדל"ן. אם מדובר בעסקה להשקעה, אפשר לבדוק – האם מדובר באפיק השקעה משתלם. האם התשואה תהיה גבוהה יותר מן הצפוי בשוק המניות, או באפיקי השקעה אחרים? ואם כן, האם מדובר בהשקעה רלוונטית, עבור המשקיע – מבחינת מה שהוא מעוניין לעסוק בו (או להאציל לאחרים לעסוק בו, עבורו). בקיצור, יש לבחון אם בכלל מדובר בעסקה מתאימה, בפועל, למי ששוקל אותה, מלכתחילה.
