משכנתה היא מוצר פיננסי. מוצר פיננסי, רווחי, כפי שניתן להניח. וזאת, כי יש לו סיכון נמוך יחסית (הבנק מקבל ערבונות בדמות שיעבוד הבית וביטוח חיים), ורווח גבוה כדרך הריביות המשולמות. ובכל זאת, ישנם מקרים בהם הבנקים לא מעוניינים למכור את המוצר הזה לאנשים מסוימים. במקרה זה, ייעוץ משכנתה למסורבים יכול יעיל בהבנה של מה קרה ומה ניתן לעשות. כמידת יכולתו של היועץ לדעת זאת.
ייעוץ משכנתה למסורבים יכול להתאים לאנשים שקיבלו סירוב לגבי המשכנתה. אולי בעקבות דירוג אשראי שאינו גבוה דיו מבחינת הבנק, או אולי בעקבות עניין עם הנכס – שמא, הבנק אולי לא רצה לשעבד אותו, מסיבותיו. לבנק יכולות להיות סיבות משלו לסרב למכור את ההלוואה. בין אם כי הוא לא מעוניין להלוות לאנשים מסוימים על בסיס שיקולי ניהול סיכונים מצידו, או כי ההלוואה עצמה כפי שהתבקשה לא מתאימה לתנאים בהם הבנק היה מעדיף לתת אותה. או שמא, הנכס שרוצים לרכוש – לא מתאים עד הסוף להעדפות הבנק, מבחינתו נכונותו לשעבדו. כל זה, כדי להגיד – שאפשר שעסקת משכנתה מסוימת (שכן, משכנתה היא מוצר פיננסי, כאמור) – הינה בסיכון גבוה מדי מבחינת שערוך הבנק. בין אם מדובר בנכס בעל רישום משפטי או תקינות פיזית המוטלים בספק, מבחינת הבנק, או סיבות אחרות.
כאמור, כל שזה אומר, זה שהבנק סירב למכור את המוצר הפיננסי שלו לאנשים שבדקו את האפשרות לרכוש את המשכנתה. ובכן, ישנם גופים אחרים, כמו גופים בנקאיים אחרים ואף גופים חוץ בנקאיים. ייעוץ משכנתה למסורבים יכול לסייע לאנשים להבין, ראשית כל, שיש להם אופציות, ולסייע להם בצעדים הבאים. ביניהם – להימנע מלהמשיך להגיש בקשות משכנתה, על מנת לייעל הליכים.
הבה נדבר קצת על דירוג BDI, שכן, יכול להיות שנושא זה יעלה במהלך ייעוץ משכנתה למסורבים. יש שיגידו כי בנקים ישקיעו באופן שמרני, עבור תשואות סולידיות ובמינימום סיכונים. ובכן, עקב כך שאנחנו לא בנק, ולא מנהלים בנק – אנחנו לא באמת יכולים להגיד שאנחנו יודעים בוודאות מה הלך הרוח של כל הבנקים באשר הם. ועם זאת, ניתן להניח שהם לא יתעדפו עסקאות, המערבות סיכונים, או ספק לגבי היכולת לקבל את הכסף באופן שאינו מערב הליכי גבייה או התערבות משפטית. כיום, ובשנים האחרונות, בנק ישראל החל לאסוף נתונים הנשלחים אליו מגורמים פיננסיים שונים, לגבי התנהלות פיננסית של אנשים במדינת ישראל (אלא אם כן הם בחרו שנתונים אלו לא ייאספו). הנתונים הללו נמצאים במאגרי המידע שבבנק ישראל, ולשכות האשראי במדינת ישראל, אלו אשר נבחרו לכך – יכולות לשלוף את הנתונים בנסיבות מסוימות ולשקלל אותם בתוך אלגוריתמים אשר מניבים מעין דוח דירוג אשראי. יש הקוראים לזה רישום BDI. דוח נתוני אשראי זה, מתבסס על האלגוריתם שהביא ליצירתו, על בסיס הנתונים אשר כוללים את ההתנהלות הפיננסית הקודמת.
לבנק, אפשרות לשלוף את דוח נתוני האשראי על מנת לקבל חיווי מסוים לגבי ההתנהלות הפיננסית הקודמת של הלווים הפוטנציאליים. על כן, במסגרת ייעוץ משכנתה למסורבים, יכול מאוד להיות שההמלצה תהיה להפסיק לבקש הצעות למשכנתה, או מלכתחילה – לא לבקש אותן – אלא קודם כל לדרוש את דוח נתוני דירוג האשראי ולבדוק את מצבו. ובתוך כך, לראות אם יש דברים לדייק ולשפר, ואם כן – איך. ובכך, העסקה, מבחינת הבנק, יכולה להיראות כדאית יותר – באם זה היה הפקטור שהשפיע על הסירוב / האישור. מעבר לכך, שדרוג דוח נתוני אשראי ושיפור החיווי בו, יכול להוביל לא רק לאישור המשכנתה אלא גם לשיפור התנאים המוצעים בידי הבנק. שכן, אם הבנק מקבל את הרושם שמדובר בלקוח אשר הדגים יציבות פיננסית ויכולת החזר מבוססת, יכול מאוד להיות שמדובר במצב בו הבנק ישמח למכור את המשכנתה.
כאמור, דירוג אשראי גבוה יכול להוביל לאישור המשכנתה, אישור מכירתה בידי הבנק – כמו גם, לקבלת תנאים מועדפים. כפי שאלו יכולים להתבטא גם בשיעור הריביות, וכן הלאה. כך או כך, ייעוץ משכנתה למסורבים יכול לסייע לאנשים לעשות יותר מאשר לקבל אישור בנוגע להלוואה שלהם אלא גם לקבל אותה בתנאים מגניבים. הבנק יכול לבחון מקצוע ותפקיד קיים, רצף במקום העבודה, משכורת חודשית, הרגלי אשראי, הרגלי צריכה, רמת מינוף וכן הלאה.
סיבה נוספת לסירוב, היא גיל הלווה. במסגרת ייעוץ משכנתה למסורבים ניתן לבחון אפשרויות שונות. ראשית כל, ישנם גופים חוץ בנקאיים אשר לא שמים מגבלת גיל שכזאת על עסקאות המשכנתה. למעשה, ישנן משכנתאות חוץ בנקאיות, אם נרצה לקרוא להן כך – שיכולות להגיע עם תקופות החזר של שנים קצובות, נניח, 3 שנים. אם כי, אפשר לצפות שההחזרים החודשיים יהיו בהתאם. על כן, אם יש בנק אשר לא מעניק הלוואה מפאת גיל הלווה הפוטנציאלי, נגיד 75-80 ואילך, הרי שבמסגרת ייעוץ משכנתה למסורבים, אפשר לשקול אפשרויות שונות על מנת כן להביא לכדי אישור גם עבור גורמים בנקאיים – כמו לצרף בטוחה או להוסיף לווה למשכנתה, וכן הלאה.
ציינו קודם, כי סירוב יכול להתרחש גם בגין ענייני נכסים. באם לדוגמה מדובר בדירה מחולקת, נכס עם עיקולים, וכן הלאה. במסגרת ייעוץ משכנתה למסורבים עם יועץ שמבין בנסיבות הללו, ניתן לחשוב על הנסיבות ולבדוק פתרונות יצירתיים בהתאם. אולי זו בכלל הזדמנות להסתכל שנית על הנכס ולבדוק אם ישנה כוונה אמיתית לרכוש אותו, או שמא, לאחר הבנת הנסיבות יכול להיות שהכדאיות של הרכישה לא נדמית כשהייתה. אך כל מקרה לגופו וניתן להתייעץ עם היועץ "ולחשוב ביחד".
